En la compra de un inmueble pueden darse diferentes circunstancias que obliguen a la celebración de unos contratos u otros. Por orden cronológico y suponiendo que se firmen todos los contratos razonablemente posibles, podríamos describir los siguientes:
Contrato de asesoramiento jurídico: En ocasiones el comprador y/o el vendedor deciden contratar los servicios de profesionales del derecho para que les asesoren en la operación de compraventa. Se trata, por tanto, de un contrato privado de prestación de servicios por el que, a cambio del asesoramiento jurídico prestado por el profesional, el cliente paga unos honorarios. Es aconsejable formalizar esta relación por escrito, especificando el importe exacto de los honorarios a cobrar, es decir, el precio fijo del asesoramiento.
Contrato de mediación con la agencia inmobiliaria: Es el documento privado por el que un vendedor contrata con una agencia inmobiliaria la mediación entre el vendedor y el comprador para la formalización de la venta a cambio de una contraprestación económica. Esta contraprestación se acuerda tradicionalmente sobre la base de una comisión que puede oscilar entre el 2 y el 10% según las circunstancias y es pagada por el vendedor salvo que las partes acuerden otra cosa. Es importante especificar si la prestación es exclusiva o no, el tiempo y la forma de pago, así como si el importe incluye o no el impuesto sobre el valor añadido.
Contrato de reserva: Se trata de un documento privado firmado entre el comprador y el vendedor por el que este último se reserva durante un determinado periodo de tiempo la prioridad en la adquisición del inmueble al primero frente a otros compradores a cambio de una pequeña cantidad de dinero (en torno al uno por ciento del precio de venta). Normalmente, se incluye una cláusula por la que, en caso de que la venta se materialice, esta cantidad se deduce del precio de venta.
Contrato de arras: Se trata de un documento privado firmado entre el comprador y el vendedor por el que ambas partes se comprometen a comprar y vender respectivamente el inmueble acordado a un precio determinado en un plazo pactado entre ellos. Para ello, el comprador aporta una cantidad de dinero que generalmente oscila en torno al 10 por ciento del precio de venta, de forma que si el compromiso es incumplido por el comprador, el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras o señal, y si es incumplido por el vendedor, debe devolver las arras al comprador y pagarle una cantidad igual a las arras como indemnización. Normalmente se incluye una cláusula por la que en el caso de que se realice la venta, se descuenta esta cantidad del precio de venta, se define el régimen de gastos e impuestos derivados de la venta y cada vez más se incluye una cláusula por la que el contrato es nulo en el caso de que no se obtenga financiación hipotecaria para la compra y el vendedor debe devolver las arras pagadas.
Contrato privado de compraventa: Es el documento privado firmado entre el comprador y el vendedor por el que ambas partes compran y venden respectivamente el inmueble acordado a un precio determinado. En este documento se establecen los términos y condiciones que rigen la transacción. Aunque algunas de ellas vendrán determinadas por el contrato de arras si se firmó, es muy importante definir quién se hace cargo de los gastos, establecer las cargas y gravámenes que tiene el inmueble, la existencia de ocupantes, definir y describir muy bien el inmueble, observando que la realidad registral del mismo se corresponde con la realidad física, establecer el precio y la forma y momento de pago, las penalizaciones por incumplimiento y las garantías en caso de aplazamiento del precio, etc.
Escritura pública de compraventa: Es el documento público en el que se formaliza la compraventa y que posteriormente se presentará en el registro de la propiedad correspondiente para su debida inscripción, lo que hará que la operación sea eficaz frente a terceros. Incluirá todas las cláusulas que definen la operación, aunque estará condicionada por lo acordado en el contrato privado de compraventa. Los medios de pago deben estar suficientemente acreditados y adjuntados a la propia escritura. Normalmente, en la práctica, la escritura pública suele sustituir al contrato privado de compraventa porque el propio contrato de arras suele emplazar a las partes a otorgar la escritura de compraventa en un plazo determinado.
Por último, si la operación se formaliza con financiación bancaria, será necesario formalizar el contrato de préstamo hipotecario, que se formalizará en escritura pública y en el que no existe margen de negociación, siendo necesario tener en cuenta las cláusulas incluidas en el mismo que la jurisprudencia ha declarado anteriormente como nulas, así como el contrato de prestación de servicios de tasación de inmuebles que el banco obliga a las partes para formalizar la operación.
SI NECESITA ASESORAMIENTO JURÍDICO, VISITE NUESTRA WEB www.certusasesores.com
